Признание права собственности на самовольную постройку
В начале пятидесятых, когда Тюмень больше походила на райцентр среднего размера, а не на столицу огромного региона, проблема жилья стояла тем не менее так же остро, как и сейчас. Решение жилищного вопроса виделось в получении земельных участков под строительство домов. Многие тюменцы воспользовались этим, получив их на праве бессрочного пользования.
А через шестьдесят лет оказалось, что словосочетание «бессрочное пользование» достаточно сильно ударило по потомкам.
Некогда земля давалась на праве пожизненного наследуемого владения (до Октябрьской революции – чинш). Но в советское время – только на праве бессрочного пользования, а, соответственно, это право прекращалось с момента ухода из жизни того, кому оно было предоставлено.
Как рассуждал обычный человек середины прошлого века: землю мне дали, дом я построил, об этом все знают, это мое. Задумывался ли он над тем, что времена изменились, что полученные ранее участки подлежат приватизации, что без этого их нельзя включить в состав наследственной массы? Что наследники, имея в фактическом владении земельный участок и когда-то построенный дом, не будут иметь на него официальных документов и чтобы их получить, им придется обращаться в судебные инстанции?
Так что же такое самовольная постройка?
Согласно пп. 1, 2, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Более того, в судах могут рассматриваться дела о самовольной постройке в связи с различными обстоятельствами, в том числе иск о сносе объекта может предъявить уполномоченный орган местного самоуправления. Муниципальные власти обычно предъявляют иски об обязании снести незаконную постройку, но в судебной практике сложилось также мнение о том, что в числе последствий признания постройки самовольной может быть также запрет на распоряжение строением.
Представим ситуацию: городской властью принято решение о сносе ряда объектов, расположенных по определенному адресу. Собственникам положена денежная компенсация. А положена ли компенсация за снос самовольной постройки, нигде не зарегист-рированной? Ответ очеви- ден – нет…
Правда, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Решение принимает эксперт
Для решения вопроса о возможности сохранения самовольно возведенных построек и определения соответствия спорного строения требованиям СНиП судом, как правило, назначается строительно-техническая экспертиза.
Экспертом устанавливается, что представляет собой объект домовладения, его соответствие строительным нормам и правилам. Расположение зданий и сооружений на участках индивидуального строительства в действу-ющей нормативно-технической и градостроительной документации регулируются СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». В частности, в соответствии с п. 2.12 СНиП 89 расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями. Расстояние от границ участка нормируется для жилых зданий, на участках индивидуального строительства должно составлять не менее 3 м, кроме того, регулируется взаимное расположение комнат в смежных зданиях. Расстояние от хозяйственных построек до границы участка должно быть не менее 1 м. И если при проведении обследования выявлено, что все обследуемое строение на участке расположено в соответствии с нормативными требованиями, на самовольно возведенное строение может быть признано право собственности.
Таким образом, анализируя ряд судебных решений по спорам, возникающим при признании права собственности на самовольную постройку, можно сделать следующий вывод – в предмет доказывания по указанной категории дел входят:
– факт наличия права собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен спорный объект;
– факт соответствия самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;
– факт отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;
– факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.
Только при условии соблюдения всех вышеперечисленных пунктов можно признать право собственности на самовольно возведенную постройку через суд согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Суд может признать право собственности на самострой, однако если же сохранение самовольно возведенной постройки создает угрозу жизни и здоровью людей, нарушает охраняемые законом интересы и права других лиц, то право собственности признано быть не может.
Вадим ГРАЧ, адвокат, г. Тюмень
